原標題：探析夫妻一方擅自處分共有房屋的法律效力

　　受邀嘉賓：甘肅久銘律師事務所律師阮磊

　　主持人：新甘肅·甘肅法治報記者李曉云

　　本期主題：在房屋買賣合同糾紛中，經常出現(xiàn)夫妻一方未經其配偶同意出賣共有房屋的情況，尤其是在房價上漲的情況下，出賣人及其配偶可能受利益驅使，一方擅自與第三人訂立房屋買賣合同，另一方以無權代理或無權處分為由主張買賣合同無效或要求解除合同。那么，此時買賣合同是否有效？若因共有人不同意出售導致合同無法履行，買受人權利又如何保障？本期舉案說法我們就此進行探討。

　　典型案例：李女士和丈夫張先生婚后擁有一套房屋，最近他們?yōu)榱速徶眯路繘Q定將房子賣掉。張先生與中介公司簽訂《房屋買賣居間合同》后，委托中介公司掛牌價230萬元尋找買家，簽約后張先生就到國外出差一個月。劉先生通過中介看中了這套房子，但希望價格再便宜一點，通過雙方幾次協(xié)商，李女士最后同意以138萬元賣給劉先生，雙方又簽訂了《房地產買賣合同》，劉先生支付了定金20萬元。誰知簽約后半個月，張先生就從國外回來了，當他得知房價為138萬元，覺得太便宜了，于是找到劉先生告知這是他們夫妻的共同財產，李女士一個人無權處分，要求解除合同，但劉先生認為李女士有權簽訂合同，且已交付了定金，堅決要求履行這份合同。雙方協(xié)商不成，劉先生訴至法院，要求履行《房地產買賣合同》。

　　主持人：本案中李女士擅自處分房屋的行為是否有效？

　　阮　磊：所謂共同共有是指兩個以上的人，對全部共有財產不分份額地享有平等的所有權。共同共有財產關系一般發(fā)生在互有特殊身份關系的當事人之間，較為典型的是基于夫妻關系而發(fā)生的夫妻共同財產關系，以及家庭成員之間的共有等共同共有財產形式。根據法律規(guī)定，部分共同共有人未經其他共有人同意而擅自處分共有房屋的，要看事后該處分行為是否獲得其他共同共有人的追認。獲得其他共同共有人追認的，該處分行為合法有效；沒有獲得追認而擅自處分共有房產的，合同無效。本案中房屋系李女士和張先生的夫妻共同財產，共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同義務。在共有關系存續(xù)期間，部分共有人對共同共有人擅自處分共有財產的，應為無效。

　　主持人：夫妻一方擅自處分共有房屋，買受人的利益如何保障？

　　阮　磊：法律雖然承認無權處分人簽訂的買賣合同的效力，買受人可獲得要求出賣人（無權處分人）按照合同約定交付標的物的請求權，但該請求權系債權，不能直接引起物權變動，也不能對抗所有權人對該標的物的所有權，故無權處分人將因其權利瑕疵導致無法對買受人實現(xiàn)標的物的所有權轉讓。本案中，在房屋買賣中，因無權處分人李女士不是房屋權屬證書載明的完全所有權人，將無法完成交易不動產的過戶登記。此時買賣合同雖然有效，但本質上已經是履行不能，除非李女士獲得其他房屋所有權人即張先生的追認，或者無權處分人李女士事后獲得處分權，否則買受人劉先生將無法獲得房屋的所有權。因此，房屋買受人劉先生可根據《民法典》第五百六十三條第一款，行使法定解除權解除買賣合同，追究無權處分人李女士的違約責任。